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Financiamento imobiliário: entenda as oportunidades que 2019 traz para compra e venda de imóveis no Rio de Janeiro

Desde o último semestre de 2018, é possível perceber uma recuperação do mercado imobiliário no Brasil. A expectativa, segundo os especialistas é que, passada a pior fase da crise econômica, o setor reaja positivamente.

Dentre essa reabilitação, há um mercado que, embora seja beneficiado por ser uma das cidades brasileiras mais reconhecidas em todo o mundo – principalmente quando o assunto é turismo – seguiu em curva mais lenta de recuperação. Trata-se da cidade do Rio de Janeiro.

De acordo com Leonardo Paz, CEO do portal imobiliário Imovelweb, os últimos anos não têm sido generosos com o mercado imobiliário na capital fluminense. Para ele, a crise econômica que assolou o Brasil, somada aos constantes problemas relacionados à segurança pública, vem impactando negativamente nos preços dos imóveis na região.

Rentabilidade do investimento em imóveis no Rio de Janeiro

Nos últimos meses, investir no Rio de Janeiro tem garantido uma rentabilidade média de 4% ao ano. Ou seja, são necessários 25 anos de aluguel para recuperar o gasto com a compra de um imóvel na cidade. Já bairros como Ilha do Governador e Curicica, regiões norte e oeste, respectivamente, apresentaram retorno acima de 5% ao ano.

Mesmo os bairros mais tradicionais, como Leblon, Copacabana e Ipanema, amargaram algum tipo de desvalorização. Sobretudo quando se compara com a rentabilidade de outras capitais brasileiras, como São Paulo, Brasília e Curitiba, enfatiza o especialista. No entanto, ele observa que a volta da confiança do consumidor, que é um termômetro da retomada do crescimento, aliada às perspectivas positivas do mercado em relação às medidas econômicas do novo governo, deram um novo fôlego para o setor imobiliário como um todo.

“O que temos visto é que muitos lançamentos no Rio de Janeiro ficaram em estoque desde 2016. Porém, passadas as eleições, muitas unidades começaram a ser desengavetadas e as construtoras estão mais otimistas e voltando a lançar novos empreendimentos. Já estamos sentindo um movimento de recuperação nas grandes metrópoles, inclusive no Rio de Janeiro”, avalia.

Distribuição das melhores oportunidades na cidade do Rio de Janeiro

Leonardo ressalta ainda que, ao analisar as zonas Sul e Norte carioca, é possível identificar que os imóveis estão com preços estáveis.

De acordo com um estudo realizado pelo Imovelweb referente ao mês de fevereiro último, a zona Sul é a região mais valorizada do Rio de Janeiro no quesito venda, com o preço do metro quadrado girando em torno de R$ 13.450,00. O Leblon, por exemplo, é o bairro mais caro da capital carioca, cotado em R$ 21.424,00/m², quase o dobro do valor médio da própria zona Sul.

“Neste caso, os altos preços ainda são proibitivos. Entretanto, a região conta com bairros com boa infraestrutura, proximidade às praias e bom acesso ao comércio e transporte público”, justifica.

Já as zonas Norte e Oeste apresentaram preços bastante competitivos e atrativos, de aproximadamente R$ 3.724,00/m² e R$ 3.442,00/m², respectivamente. “São oportunidades mais afastadas das praias e com menos infraestrutura, o que pode dificultar o interesse pelos imóveis localizados na região”, compara o especialista.

Bom momento para concretizar a compra de um imóvel na capital carioca

Para quem dispõe de capital para realizar uma compra à vista, este pode ser um ótimo momento para barganhar bons descontos, orienta Leonardo Paz. E, se este não for o caso, não há motivos para preocupação. As taxas para a realização de um financiamento imobiliário estão mais baixas, o que pode ser uma vantagem competitiva e um meio de não se descapitalizar, assegura o especialista. “Porém, antes de assinar um contrato, é válido pesquisar nas instituições bancárias quais oferecem vantagens diferenciadas”, atenta.

Um leilão também pode ser uma boa e surpreendente alternativa, garante o CEO do Imovelweb. “A chance de encontrar um imóvel de alto padrão a preços de pechincha é alta, mas é importante conhecer esse mercado e saber como transitar por ele”, esclarece.

O Consórcio Imobiliário também pode ser uma boa opção para quem vislumbra adquirir um imóvel em longo prazo. Neste caso, o especialista ressalta a importância de verificar quais são as melhores opções do mercado.

Panorama das modalidades de financiamento permitidas

No Brasil, e não apenas no Rio de Janeiro, são oferecidas, basicamente, duas modalidades de financiamentos: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Segundo o especialista, o enquadramento na modalidade levará em consideração, principalmente, o valor do imóvel a ser financiado e a renda do proponente.

“A definição da modalidade de financiamento tem relação com a capacidade financeira do indivíduo que está tomando o crédito. Não há um movimento restrito ao mercado carioca, mas é importante destacar que o fácil acesso ao crédito é sempre favorável ao setor imobiliário. Se a economia engrena, o consumidor tem mais renda e, com isso, sai do ostracismo e volta a comprar, fazendo girar o setor”, evidencia.

Quanto aos sistemas de amortização, Paz destaca os mais comuns:

  • Sistema de Amortização Constante (SAC): nesta mecânica, as prestações, ao longo do contrato, são decrescentes.
  • Sistema Tabela Price: pouco praticado no País, consiste em um financiamento cujas prestações são fixas, com juros decrescentes e amortizações crescentes.
  • Sistema de Amortização Crescente (Sacre): é uma mescla dos dois sistemas anteriores. As prestações são crescentes por um determinado período e começam a cair a partir de então.

Vantagens e desvantagens em investir em imóveis

A rentabilidade no Rio de Janeiro está estável, cerca de 4% ao ano, o que é um bom indicativo, já que o retorno oferecido é bem próximo ao da Poupança, considera Leonardo Paz, CEO do Imovelweb.

Outro fator que pode impulsionar o mercado carioca e dar maior acessibilidade aos imóveis, segundo o especialista, é o estoque alto. “As construtoras precisam se recapitalizar e desengavetar os imóveis que estão em estoque desde os Jogos Olímpicos de 2016, período em que o setor fez uma aposta ambiciosa em lançamentos, mas que não foi atingida. Nesse cenário, embora os imóveis não estejam mais baratos, as condições de negociação podem estar mais favoráveis ao comprador”, explica.

Por outro lado, é importante ficar atento à oscilação do mercado que pode ser uma variante. “A capital carioca também vem apresentando uma retomada do setor mais lenta, em relação a outras capitais, como Brasília, por exemplo”, pontua.

Cuidados ao investir em imóveis

Toda aquisição de grande porte requer cuidados e, no caso de um imóvel, é importante analisar a região na qual pretende investir. Analise a relação do preço do metro quadrado com o valor de venda e a infraestrutura que a região oferece. Leonardo Paz também ressalta que “na avaliação do imóvel ainda é fundamental verificar se a documentação está em ordem, se necessita de reformas, entre outros afazeres”, acrescenta.

Tendências para o mercado imobiliário para 2019

Para 2019, Paz revalida que a expectativa é de uma retomada de preços. “No mercado imobiliário brasileiro, inclusive no Rio de Janeiro, há muitos empreendimentos saindo do chão, com estruturas diferenciadas, ou seja, privilegiando imóveis menores e comerciais”, ilustra.

Além disso, o mercado, segundo Paz, vem se transformando ao longo dos anos. “Os portais imobiliários têm sido parte disso, trazendo inovação e facilidade para aqueles que querem comprar, vender ou alugar um imóvel. Para os próximos anos, acredito que a internet trará ainda mais revolução para o setor de imóveis no Brasil”, finaliza o CEO do Portal Imobiliário Imovelweb.

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