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Perspectiva: o que esperar do mercado imobiliário no Rio de Janeiro em 2019?

Após os últimos anos em recessão, o mercado imobiliário no Rio de Janeiro já começa a dar sinais de desaceleração da queda e início de recuperação. O valor médio do metro quadrado de apartamentos à venda em 2018 diminuiu apenas 1,7%, valores de queda bem menores do que os apresentados em 2017. Já no segmento de aluguéis, a queda foi de 6,8%. A diminuição da taxa básica de juros (Selic), a inflação dentro da meta do governo e as novas regras do Conselho Monetário Nacional (CMN) – que facilitam a obtenção de crédito no mercado imobiliário a partir de 2019 – trazem boas perspectivas para o segmento.

Retomada do mercado imobiliário para 2019

O mais recente Panorama do Mercado Imobiliário, realizado pelo Secovi Rio e lançado este mês a mercado, destaca que “a expectativa é que a nova equipe econômica do Governo Federal consiga ajustar as contas públicas, gerar mais empregos, melhorar a renda dos trabalhadores e manter a tendência de queda dos juros aplicados nos financiamentos de imóveis”. O relatório, que é realizado desde 2011 e está em sua 9ª edição, traz um raio X da área imobiliária em todas as regiões da cidade do Rio de Janeiro, com dados sobre compra, venda, locação e condomínios. Para a composição do documento, foram analisados mais de 50 bairros cariocas e 29.979 condomínios registrados na base do Secovi Rio.

O documento ainda revela que, “para 2019, também é esperada uma melhora na segurança pública no Rio de Janeiro, o que vai impactar diretamente na economia”. Com a união desses fatores, a perspectiva é de uma retomada branda do setor imobiliário no Rio de Janeiro. A melhora é prevista tanto para quem busca vender um imóvel (devido à retomada do crescimento) quanto para quem quer comprar ou investir, com uma maior facilidade na obtenção de crédito.

Uma das mudanças firmadas pelo CMN foi a ampliação do teto para compra de imóvel utilizando o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que foi de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão. O uso dos recursos do FGTS para a compra de imóvel será permitido para quem tem no mínimo três anos de trabalho e recolhimentos ao fundo. É preciso também não ter ainda nenhum financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e nem ser proprietário de outro imóvel.

Tendências do setor imobiliário

No setor residencial, a procura tende principalmente para imóveis compactos com infraestrutura e pela locação por temporada. Já no setor comercial, a aposta está nos coworkings.

Se os imóveis comerciais sofreram forte revés com a crise, a área de coworking, em contrapartida, obteve forte crescimento. Em 2015, havia 238 espaços de coworking. Em 2018, esse número foi para 1.194, um aumento de expressivos 402% em quatro anos. “Se antes o coworking era uma tendência, agora é uma prática que cada vez mais cresce”, destaca Carlos Samuel Silva Freitas, diretor de condomínios da Primar Imóveis e Condomínios.

Tratam-se de escritórios já montados e compartilhados, onde a empresa não precisa se preocupar com investimentos em infraestrutura. Para exemplificar o fato, ele relembra que há uma grande administradora do Rio de Janeiro que transferiu há quase um ano toda sua área comercial e de diretoria e presidência para um escritório de coworking.

Outro ponto que merece atenção é que o mercado imobiliário está começando a se reaquecer com mais transações. “O número de transações imobiliárias de um modo geral está aumentando, inclusive projetos imobiliários – lançamentos de incorporação imobiliária de 2019 para frente”, afirma Carlos Samuel. Para se ter uma ideia, no segmento de locação, segundo o relatório do Secovi- RJ, os bairros de Del Castilho, Riachuelo, Penha, Olaria e Madureira valorizaram até 8,8%, muito em virtude dos lançamentos imobiliários que ocorreram ao longo de 2018.

Variação dos imóveis por região no Rio de Janeiro, segundo o Secovi Rio

“Os números estão demonstrando que os valores do mercado imobiliário pararam de cair e já começam a ter bairros na cidade que os valores estão subindo, tanto para compra e venda, quanto para locações”, reforça Carlos Samuel. É o caso da região da Barra da Tijuca e proximidades, que teve variação positiva de 1,5% no valor médio do metro quadrado de venda no período de janeiro a dezembro. Já para locação, o bairro do Tanque se destacou pela valorização de 4,3% no ano.

Em contrapartida, a Zona Central, que abriga maior parte dos edifícios comerciais (são apenas 4% de edifícios residenciais no local), apresentou desvalorização expressiva: 5% nas vendas e 8,5% para locação, dado ao fechamento de muitos estabelecimentos comerciais e empresas.

A crise na segurança pública no Rio de Janeiro também impactou e agravou a desvalorização imobiliária. Os bairros mais próximos a comunidades com alto índice de violência foram os mais afetados, como Santa Teresa (com 7,6% de desvalorização no m2 de venda e 14,4% no m2 de locação) e Vicente de Carvalho (com 12,5% de desvalorização no m2 para venda). “Isso reflete aumento nas ofertas de imóveis nessas regiões e maior procura por imóveis em bairros sem favelas próximas, como foi o caso da Urca, na Zona Sul, e Campo Grande e Barra da Tijuca, na Zona Oeste”, descreve a 9ª edição do Panorama do Mercado Imobiliário, do Secovi Rio.

A instabilidade nas Unidades de Polícia Pacificadora também agravou a desvalorização da Zona Norte. A região norte concentra a maior parte dos condomínios do Rio de Janeiro: 45%, onde moram 2,3 milhões de habitantes. A queda, que em 2017 havia sido de 3%, em 2018 atingiu 4,7% no valor do metro quadrado para venda. O único bairro que teve o percentual positivo foi a Penha, com 3,6%.

A Zona Sul contempla 31% dos condomínios na cidade, dentre eles os preços do m2 para venda mais caros do Rio. Em 2018, o valor médio do metro quadrado de venda caiu 3,7%, percentual ligeiramente mais alto que em 2017. Já para locação, a redução foi menor que em 2017, de 6,5%.

E na Zona Oeste, que abrange 41 bairros, os valores de venda se mantiveram estáveis em 2018, sendo Santa Cruz e Campo Grande os bairros que mais valorizaram, e Bangu e Itanhangá os que mais caíram em relação ao ano anterior. Para locação, os preços subiram quase 3%, apresentando queda somente no Itanhangá devido às situações de conflito. Vale destacar que o Secovi Rio optou por tratar a área “Barra e Adjacências” de forma separada do restante da Zona Oeste, uma vez que os valores do metro quadrado que chegam a ser três vezes mais elevados na Barra, Recreio e Jacarepaguá em relação ao restante da Zona Oeste.

Confira a variação por metro quadrado dos imóveis do Rio de Janeiro por região

  • Zona Norte: a variação no metro quadrado da Zona Norte é de R$2.318 na Pavuna a R$6.836 em Tijuca.
  • Zona Oeste: A variação é de R$2.524 o metro quadrado em Bangu a R$3.860 em Itanhangá.
  • Zona Sul: A variação é de R$ 6.893 o metro quadrado no bairro Santa Teresa a R$ 20.920 Leblon por metro quadrado.
  • Zona Central: a variação é de R$5.269 o m2 na Estácio a R$ 8.079 na Lapa.
  • Barra e adjacências: a variação é de R$3.516 o metro quadrado na Praia Seca a R$9.509 na Barra da Tijuca.

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